未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向：人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制

　　長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容，也為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控指明方向。

　　長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。2018年，黨中央、國(guó)務(wù)院決定實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。經(jīng)過(guò)幾年探索，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，通過(guò)始終堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)城市主體責(zé)任，逐步建立人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了平穩(wěn)運(yùn)行。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制符合國(guó)情，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，是精準(zhǔn)有效的。

　　長(zhǎng)效機(jī)制是相對(duì)短期手段而言的。過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，曾多次把對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方法，一定程度上將房地產(chǎn)市場(chǎng)工具化。近年來(lái)，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段多被提及。可以看到，即便是在2020年，新冠肺炎疫情非常嚴(yán)重的時(shí)期，“房住不炒”定位，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”也是一以貫之地堅(jiān)持。

　　人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容，也為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控指明了方向。

　　人，對(duì)應(yīng)住房需求。在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)中，既保護(hù)合理的住房需求，緩解特定群體的住房困難，也抑制不合理的投機(jī)和炒作需求。比如，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套住房的剛需人群和剛需以外購(gòu)房者有首付和貸款利率上的差異，差別化信貸政策體現(xiàn)了對(duì)剛需購(gòu)房人群的支持。為緩解新市民和青年人的住房困難，國(guó)家大力倡導(dǎo)加快發(fā)展保障性租賃住房，并提出了土地、稅費(fèi)等方面的支持和優(yōu)惠政策。對(duì)于投機(jī)炒作人群，則通過(guò)不斷完善限購(gòu)、限貸，打擊假離婚、假小微企業(yè)等相關(guān)政策，實(shí)現(xiàn)調(diào)控“打補(bǔ)丁”和“補(bǔ)漏洞”。

　　房，對(duì)應(yīng)住房供給。我國(guó)住房保障供應(yīng)體系逐步清晰，住房租賃供給力度正在加大。近日，我國(guó)首次明確了住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，今后國(guó)家住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。同時(shí)，在解決好大城市住房突出問(wèn)題上，為改善長(zhǎng)期以來(lái)存在的“售賣(mài)一條腿長(zhǎng)，租賃一條腿短”的狀況，將加快補(bǔ)齊住房租賃短板。包括高度重視保障性租賃住房建設(shè)，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。相信“十四五”時(shí)期，將有更多新市民青年人愿意以租賃方式解決居住問(wèn)題，租賃住房的供給擴(kuò)大也將對(duì)平抑大城市高房?jī)r(jià)起到一定作用。

　　地，表明需要穩(wěn)地價(jià)，土地將成為擴(kuò)大租賃住房供給的重要支持手段。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與高地價(jià)密不可分，穩(wěn)地價(jià)是穩(wěn)房?jī)r(jià)的重要前提。今年以來(lái)，一些熱點(diǎn)城市實(shí)施了土地出讓“兩集中”規(guī)則，從不定期土地出讓?zhuān)郊邪l(fā)布土地出讓規(guī)劃、集中組織出讓?zhuān)欢ǔ潭壬戏€(wěn)定了房企拿地預(yù)期，有利于地價(jià)穩(wěn)定。同時(shí)，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)的做法正在得到推行。有關(guān)部門(mén)還嚴(yán)格購(gòu)地企業(yè)資格審核，并建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制，以此降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)展保障性租賃住房的過(guò)程中，明確可以利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和非居住存量閑置房屋等來(lái)建設(shè)，這些土地和房地產(chǎn)過(guò)去并不能用于住宅，而今可以用于保障性租賃住房，這是土地政策上的重大調(diào)整和突破。

　　錢(qián)，表明將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理。從去年至今，房地產(chǎn)金融管理的各項(xiàng)措施發(fā)揮顯著作用。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“三線四檔”融資管理規(guī)則，使得房企降負(fù)債、降杠桿取得積極成效，經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善。銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的實(shí)施，使得銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低，避免了銀行貸款過(guò)多流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)金融管理是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，避免泡沫持續(xù)累積，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵舉措。

　　房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不是短期手段和權(quán)宜之計(jì)，而是著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的根本遵循?？梢灶A(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將繼續(xù)堅(jiān)持和完善，也將不斷推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年以來(lái)，各地樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，不但力度大，指向也更為精準(zhǔn)。刷新歷史紀(jì)錄！截至8月底各級(jí)政府樓市調(diào)控政策總數(shù)超過(guò)400項(xiàng)今年以來(lái)，各地各級(jí)政府密集出臺(tái)意在抑制房?jī)r(jià)上漲、遏制炒房行為的各種調(diào)控政策。

　　一線城市中，北京嚴(yán)打“假離婚”購(gòu)房，規(guī)范新房銷(xiāo)售；上海房貸審批“三價(jià)就低”，壓縮房貸規(guī)模；深圳嚴(yán)堵小產(chǎn)權(quán)、回遷房、學(xué)區(qū)房炒作；廣州大幅增加住宅用地供應(yīng)，從嚴(yán)管理人才住房限售。在二三四線城市中，各級(jí)政府因城施政，進(jìn)一步精準(zhǔn)化調(diào)控，例如合肥建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制；東莞試點(diǎn)“5折買(mǎi)房”；銀川、大連等地延長(zhǎng)限售年限或擴(kuò)大限購(gòu)范圍；杭州、廈門(mén)、溫州等地要求不得炒作學(xué)區(qū)房或抱團(tuán)漲價(jià)等。

　　對(duì)于今年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點(diǎn)和效果，一是可以看到政策調(diào)控的“工具箱”里內(nèi)容很豐富。今年以來(lái)，樓市調(diào)控的方式、力度及密度都出現(xiàn)了顯著升級(jí)。房地產(chǎn)調(diào)控方案密集出臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的審慎監(jiān)管、建立多主體供給的住房制度、熱點(diǎn)城市集中供地機(jī)制，一系列的組合拳形成了“人、房、地、資金”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。二是政策調(diào)控的“導(dǎo)向性”不斷強(qiáng)化。一方面，各地陸續(xù)實(shí)行的政策調(diào)控加碼，有助于打擊投機(jī)炒房等違規(guī)行為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生短期降溫效果；另一方面，調(diào)控加碼中又注重內(nèi)在制度的優(yōu)化，體現(xiàn)出優(yōu)先保障剛需的政策傾向。

　　政策的持續(xù)發(fā)力使得穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的效果逐漸顯現(xiàn)，最直觀的反應(yīng)就是對(duì)購(gòu)房者預(yù)期的傳導(dǎo)，買(mǎi)房人變得越來(lái)越理性，出手也更加謹(jǐn)慎。可以說(shuō)調(diào)控成果來(lái)之不易，但這并不意味著一勞永逸，這是一個(gè)長(zhǎng)期的工作。樓市調(diào)控，也不僅僅只針對(duì)房?jī)r(jià)，更基礎(chǔ)的調(diào)控應(yīng)該在供給量和供給結(jié)構(gòu)上發(fā)力進(jìn)行優(yōu)化?？傊?，房地產(chǎn)調(diào)控，需要更加全面性、精準(zhǔn)性和常態(tài)化。